Wijzigen akte van splitsing

Wanneer moet de akte van splitsing worden gewijzigd?

Soms voldoet de splitsingsakte niet meer aan de wensen binnen de VvE. Zo kan er binnen de VvE de behoefte zijn om de bestemming van de appartementsrechten structureel te wijzigen (van bijvoorbeeld kantoor naar woning) of gemeenschappelijke delen of privé gedeelten uit te breiden of in te krimpen. Als dit samenhangt met een wijziging in de omvang van een privé en/of een gemeenschappelijk gedeelte dan is juridisch niet langer sprake van dezelfde goederenrechtelijke situatie. Als de akte dan niet wordt aangepast ontstaat er een strijdige situatie en kan iedere eigenaar of derde herstel in oude toestand vorderen. Om dit te voorkomen zal de splitsingsakte moeten worden gewijzigd.

Op welke manieren kan de splitsingsakte worden gewijzigd?

De akte van splitsing kan op de volgende manieren worden gewijzigd:

• alle appartementseigenaren verlenen medewerking aan de wijziging.
• 80% of meer van de appartementseigenaren nemen een besluit tot wijziging van de akte van splitsing, waarbij het bestuur wordt gemachtigd de wijziging bij de notaris te regelen. Een eigenaar die hier niet mee heeft ingestemd kan hiervan binnen drie maanden vernietiging vorderen. Die vordering zal worden toegewezen als hij schade lijdt en geen redelijke schadeloosstelling is geboden. Lees hier meer over op deze vernietiging.
• 50% of meer van die appartementseigenaars verzoeken aan de kantonrechter een vervangende machtiging voor de ontbrekende stemmen. In die procedure wordt ook vaak getoetst of er sprake is van schade en een redelijke schadeloosstelling is geboden.
• de gemeente verzoekt aan de kantonrechter om een vervangende machtiging voor de ontbrekende stemmen. Dit kan alleen als 50% van de appartementseigenaars medewerking verleent aan de wijziging en dit op grond van de wet noodzakelijk is voor achterstallig onderhoud;
• op rechterlijk bevel als de splitsingsakte onder andere in strijd is met de wet of bouwkundige inrichting.

Toestemming nodig van derden

Voor de eerste vier situaties geldt dat ook van alle hypotheekhouders en beperkt gerechtigden  toestemming moet worden verkregen voor de wijziging. Als zij zich niet verklaren, kan vervangende machtiging worden gevraagd of kunnen deze derden vernietiging vorderen van de wijziging. Die mogelijkheid verjaart na een jaar na kennisname van de wijziging. Bij een rechterlijk bevel (situatie 5) is die toestemming niet nodig.

Overzicht wijziging akte van splitsing

* Bij verkleinen of vergroten van de omvang van de gemeenschappelijke gedeelten in relatie tot privé gedeelten is 100% medewerking nodig van alle appartementseigenaren.

** Bij het mandaat aan het bestuur heeft een eigenaar de mogelijkheid om binnen drie maanden na het besluit vernietiging te vorderen op grond van art. 5:140b BW. Deze mogelijkheid is er niet voor situatie 1, 3, 4 en 5 omdat dan medewerking al is verleend of is vervangen door een uitspraak van de kantonrechter.

** *Als de derden de toestemming onthoudt en geen vervangende machtiging is verkregen voor die toestemming, kan de derde binnen een jaar na kennisname wijziging vernietiging vorderen op grond van art. 5:141 BW. Naar onze mening is die kans van slagen echter zeer klein als zij zelf niet als belanghebbende zijn verschenen in de procedure tot vervangende machtiging.

Wanneer van welke manier gebruik kan worden gemaakt is afhankelijk van de feiten en omstandigheden. RST advocaten kan u daarvoor adviseren.

Juridisch advies bij de wijziging van de akte van splitsing

De advocaten appartementsrecht van RST advocaten uit Breda kunnen voor uw VvE verweer voeren als een eigenaar vernietiging van het wijzigingsbesluit vordert. Ook kan een advocaat vervangende machtiging vorderen of toestemming van de hypotheekhouder afdwingen. Natuurlijk kunnen onze advocaten uw VvE ook begeleiden in de beoordeling van de voorgestelde wijziging of het opstellen van de tekst. Neem contact op met een advocaat appartementsrecht. Een telefoontje 076-5220511 kan natuurlijk ook!