Wat kan de VvE doen als een van de leden overlast veroorzaakt?

Binnen het in appartementsrechten gesplitste complex kan er onderling overlast van elkaar worden ondervonden. Dit kan geluidsoverlast zijn zoals schreeuwen of ander hinderlijk gedrag zoals bedreigingen of overlast van huisdieren. Elke gebruiker wil optimaal genot van zijn appartementsrecht. Wat dan te doen? RST advocaten kan u dan op maat adviseren.

Algemeen

Allereerst wordt benadrukt dat procederen over overlast in het algemeen moeilijke kwesties zijn. Uitgangspunt in onze samenleving is dat men enig hinderlijk gedrag van elkaar heeft te dulden. Hierbij dient even zeer in acht te worden genomen dat het vrijwel onmogelijk is de buren niet te horen, ook “normale” geluiden dringen regelmatig tot de woning door. Juridische actie kan pas worden ondernomen tegen de veroorzaker van de overlast als er een wet of regel wordt overtreden of als de overlast voorkomt uit “onrechtmatig handelen”.

Partijen

Zowel degene die daadwerkelijk overlast lijdt kan juridische stappen zetten als ook de VvE, althans de laatste als het een belang van de gezamenlijke eigenaars betreft.

Welke maatregelen kan het VvE-lid zelf nemen?

De appartementseigenaar die overlast ondervindt zal eerst moeten proberen om met de overlastgever zelf tot oplossingen te komen. Indien gesprekken, mediation en/ of buurtbemiddeling niet tot oplossingen leidt, rest dan niet anders te onderzoeken of er sprake is van een voldoende goed opgebouwd dossier met zoveel mogelijk meldingen van de overlast, logboeken, aangiften etc.

Voeren van een procedure

In alle gevallen kan degene die overlast ondervindt op grond van de wet, het recht en de onderlinge verhouding van de leden van de VvE de overlastgevende appartementeigenaar aanspreken op staken van het veroorzaken van de hinder/overlast aan directe buren en omwonenden middels een gerechtelijke procedure. Hiervoor wordt verwezen naar het gestelde hierna onder procedure-algemeen.

Wetboek van strafrecht

Een andere regeling is te vinden in het wetboek van strafrecht (artikel 431). Dit artikel verbiedt nachtelijk burengerucht. De controle op naleving van deze bepaling berust bij de politie en deze kan dan ook een boete geven aan overtreders van dit artikel.

Welke maatregelen kan de VvE nemen?

In sommige gevallen kan ook de VvE actie nemen. Hiervoor is het primair noodzakelijk te beoordelen of deze kwestie de hele VvE aangaat (lees: actie ten behoeve van de gezamenlijke eigenaars noodzakelijk is) dan wel een privé kwestie is. De VvE ziet toe op nakoming van de verplichtingen van eigenaars. Deze rechten plichten volgen uit de wet en de akte van splitsing. Leden mogen geen onredelijke hinder veroorzaken.Indien het een VvE aangelegenheid is dan kan de VvE de volgende maatregelen nemen.

Contact leggen
De VvE kan een bemiddelende rol spelen of een bemiddelaar inschakelen, om erger te voorkomen.
Dossiervorming
De VvE dient haar leden erop te wijzen dat er zoveel mogelijk meldingen van de overlast worden bijgehouden, bijvoorbeeld in een logboek. De meldingen zijn belangrijk voor de dossiervorming die nodig is om eventuele vervolgstappen te laten slagen. Noodzakelijk is dat er voldoende bewijs is van herhaalde, ernstige overlast in de vorm van klachtformulieren, logboeken, aangiften, video-opnames en andere middelen.
Boete opleggen
Het is mogelijk als VvE om de overlastgever een boete op te leggen. In de akte van splitsing is veelal bepaald dat bij overtreding of het niet-nakomen van één van de bepalingen, het bestuur van de VvE aan de overlastveroorzaker een schriftelijke waarschuwing zal toesturen per aangetekende brief en hem zal wijzen op de overtreding. Geeft de overlastveroorzaker vervolgens binnen een maand geen gevolg aan die waarschuwing, dan kan het bestuur hem een boete opleggen van ten hoogste een bedrag dat door de vergadering wordt bepaald. De te verbeuren boetes komen vervolgens ten goede aan de VvE. Indien de boetes niet in der minne worden voldaan, zal in een procedure de VvE moeten bewijzen dat de boete terecht is opgelegd, ofwel objectief en overtuigend moet dan worden bewezen dat na de waarschuwing overlast is veroorzaakt, waarvoor de boete dan terecht is opgelegd.
Ontzegging van gebruik de woning
Aan de overlastveroorzaker kan zelfs door de VvE het gebruik van zijn privégedeelte worden ontzegd. Veelal zal in de akte van splitsing zijn bepaald dat door de algemene ledenvergadering van de VvE eerst een waarschuwing wordt gegeven. Als de overlast aanhoudt, dan kan de vergadering daadwerkelijk besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé en gemeenschappelijk gedeelte.
Dit is een zeer verstrekkende maatregel en daarom gelden rondom deze maatregel extra waarborgen; dit is dan nader in de akte geregeld. De ontruiming wordt niet veel gevallen toegewezen. Er moet dan sprake zijn van een voortdurende onhoudbare situatie zonder enig zicht op verbetering. Ook hier rust het leveren van bewijs op de VvE.
In rechte vordering instellen tot staken van het veroorzaken van de overlast
De VvE kan verder in rechte vorderingen instellen ter staking van de overlast en de akte van splitsing. Voor de aanpak van die procedure wordt hier verwezen naar het gestelde hierna onder procedure-algemeen.Hiertoe is een machtiging van de vergadering van eigenaars nodig.

Procedure – algemeen

De voorzieningenrechter kan een voorlopige voorziening geven in de vorm van een gebod of een verbod, eventueel met dwangsom.Verder kan in rechte een vordering worden ingesteld tot staken van de overlast en nemen van maatregelen om geluidsoverlast te beperken. Tevens kan als er schade wordt geleden schadevergoeding worden gevorderd. Dit kunnen redelijke kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid voor een deskundige en juridische rechtsbijstand zijn. Vergoeding van immateriële schadevergoeding ligt lastig. In beginsel dient hiervoor te worden aangetoond dat geluidsoverlast opzettelijk wordt veroorzaakt.

Rechtsgrond

Getoetst zal worden aan het verbod onredelijke hinder te veroorzaken. De aard van de geluidsoverlast, ernst, duur, de omvang van de geluidshinder en de daardoor veroorzaakte schade zal bepalen of de vorderingen tot staking van geluidsoverlast ook daadwerkelijk toegewezen kan worden.Hierbij zal getoetst worden aan ongeschreven normen in het maatschappelijk verkeer betaamt, zoals geluidsnormen die zijn geformuleerd door objectieve instanties.Hierbij zal tevens rekening worden gehouden met de omgeving en/of bouwtechnische staat van het gebouw waarin men woont in combinatie met het soort geluid. Het verwachtingspatroon dat gepaard gaat bij het vestigen in een dergelijke omgeving/ wonen in een dergelijk gebouw, is van invloed op het geluid dat men wel of niet mag verwachten.

Bewijs

Om tot toewijzing van een vordering ofwel tot staken van overlast in een rechterlijke procedure te komen, moet de eiser bewijs leveren. Voor de slagingskans van een procedure is de inhoud van het bewijsmateriaal van wezenlijk belang. Over het aanvoeren van deugdelijk bewijs ter zake overlast moet niet te licht worden gedacht.

Bewijs kan bestaan uit schriftelijke stukken /logboeken / video opnamen / getuigen / partij alleen ter ondersteuning / deskundigen/ bezichtiging. Hierbij is de rechter vrij in het waarderen van het bewijs. Of er voldoende bewijs is hangt af van de omstandigheden van het geval. Uit rechtspraak blijkt dat niet te licht moet worden gedacht over het aandragen van goed en overtuigend bewijsmateriaal.

Hierbij moet vast komen te staan dat er sprake is van stelselmatige overlast. Tevens is veelal van belang dat de overlast voortduurt om in rechte tot een veroordeling te komen.

Juridisch advies bij overlast binnen een in appartementsrechten gesplitst complex

Hinder ondervinden van mede gebruikers binnen een appartementencomplex is volstrekt onwenselijk. Goed om dan de juiste stappen te nemen om die overlast zo spoedig mogelijk te doen staken en daar deskundige advies bij in te winnen bij de in appartementsrecht gespecialiseerde advocaten van RST te Breda.

Bij vragen over overlast kunt u contact opnemen met één van onze advocaten Vastgoedrecht. Wilt u liever uw zaak op ons advocatenkantoor in Breda bespreken, dan staat de koffie voor u klaar.