Als verhuurder kun je te maken krijgen met wanbetalende huurders. Die huurders kunnen zich dan op het standpunt stellen dat zij de huur niet hoeven te betalen omdat je als verhuurder in gebreke bent met het uitvoeren van (herstel)werkzaamheden. Als verhuurder vervolgens de gebreken gaat herstellen, blijkt de huurder geen toegang te verlenen omdat de huurder vindt dat een gerenommeerd bedrijf dit moet uitvoeren. Als verhuurder kun je die werkzaamheden dus niet zelf uitvoeren. De huurpenningen blijven intussen onbetaald. Wat te doen?
Visie van het hof
Deze zaak was aanhangig bij het Gerechtshof Den Bosch. Het hof oordeelde dat de huurder ten onrechte geen toegang had verleend en de huur niet had betaald. Meer specifiek oordeelde het hof:
- dat de huur niet kan worden verrekend omdat vast staat dat huurder nog geen kosten voor herstel heeft gemaakt als bedoeld in artikel 7:206 BW;
- ook kan het beroep op opschorting niet slagen omdat het laten ontstaan van 10 maanden huurachterstand niet in redelijke verhouding staat met de tekortkoming van verhuurder (artikel 6:252 BW);
- huurder kan niet verlangen dat een gerenommeerd bedrijf werkzaamheden aan het gehuurde uitvoert. De huurder mag slechts verlangen dat werkzaamheden goed worden uitgevoerd.
Conclusie
Deze uitkomst lijkt me terecht. Ik plaats daarbij wel de kanttekening dat het hof naar mijn mening makkelijker over punten 1 en 2 had kunnen stappen door simpelweg te oordelen dat geen sprake was van verzuim, omdat verhuurder namelijk nooit gelegenheid had gehad tot uitvoeren van de afgesproken werkzaamheden.
Dit artikel is geschreven door mr. Annoeska Pals-Rubbens.