In tijden van crisis willen ondernemingen hun kosten verlagen. Verlaging van de huur zou dan ook wenselijk zijn, nu dit doorgaans flink op de exploitatie drukt. Maar een huurovereenkomst is een overeenkomst die voor de lange termijn is aangegaan, zodat het maar de vraag is of je wel vermindering van de huurprijs kunt afdwingen. Recent boog een rechter in kort geding zich over de vraag of in een tijd als de coronacrisis een tijdelijke huurprijsverlaging kan worden afgedwongen op grond van onvoorziene omstandigheden.
Wanneer kan een (tijdelijke) huurprijsvermindering worden gevraagd?
In dit kort geding werd huurprijsvermindering gevorderd door een reisbureau, dat door de coronacrisis flink geraakt was. Zij vorderde als huurder in kort geding dat huurprijsverlaging zou worden toegepast voor de duur van een tegelijkertijd aanhangig gemaakte bodemprocedure tegen de verhuurder. Het ging dus om een tijdelijke huurprijsvermindering. Voor de tijdelijke verlaging van de huurprijs werd aangevoerd dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is die huurprijsvermindering rechtvaardigt.
Huurprijsvermindering vorderen in kort geding of in bodemzaak?
De huurder vorderde de tijdelijke huurprijsvermindering in kort geding. In een kort geding kan de rechter een tijdelijke en voorlopige maatregel (zoals een tijdelijke verlaging van de huurprijs) uitspreken. Die maatregel geldt tot dat de rechter in een bodemzaak een definitieve uitspraak heeft gedaan over de huurprijsverlaging. Een kort geding is een procedure die binnen enkele weken is beslecht. Een bodemprocedure is uitvoeriger en duurt langer. Soms komt het na een kort geding overigens niet eens meer tot een bodemprocedure wanneer partijen zich bij het oordeel in kort geding neerleggen.
Huurprijsvermindering toegewezen in kort geding
De kort geding rechter anticipeerde op een mogelijk oordeel van de bodemrechter dat de coronacrisis als onvoorziene omstandigheid is aan te merken. De kans dat de bodemrechter een crisis van deze omvang geheel voor rekening van de huurder laat komen, achtte de kort geding rechter niet aannemelijk.
Argumenten voor toewijzing huurprijsvermindering wegens onvoorziene omstandigheden
In de belangenafweging van de kort geding rechter werd meegewogen dat het reisbureau geraakt is door de crisis en dat niet is gebleken dat de verhuurder -als particuliere belegger- in moeilijkheden zou komen te verkeren bij een tijdelijke verlaging van de huurprijs. In dit geval weegt het belang van het reisbureau zwaarder.
Huurder heeft belang bij huurprijsverlaging
De rechter oordeelt dat de huurder voldoende heeft onderbouwd dat zij belang heeft bij een voorlopige voorziening die ervoor zorgt dat zij -in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure- minder huur hoeft te betalen en niet is gebleken dat de verhuurder de uitkomst niet kan afwachten. De rechter oordeelt dan ook dat de huurder van 1 juni tot 31 december 2020 kan volstaan met betaling van 50% van de huur, mits zij binnen 2 weken na het vonnis een bodemprocedure zal starten.
Juridisch advies over huurprijsverlaging?
Kunnen of worden de huurverplichtingen niet worden voldaan? Bent u huurder die om te overleven een huurprijsverlaging wil of bent u een verhuurder die geconfronteerd wordt met een huurder die huurprijsvermindering vordert in kort geding? Een huurrecht advocaat van ons kantoor kan u hier juridisch advies geven en in een eventuele procedure juridische bijstand verlenen om verlaging van de huurprijs af te dwingen of te voorkomen. Onze specialist in huurrecht biedt u graag juridische hulp.