Procedures binnen het appartementsrecht

Geschillen binnen het appartementsrecht

Binnen de VvE moeten eigenaars met elkaar samenwerken om het gebouw te beheren. Voor optimaal genot van de appartementsrechten / privé gedeelten moet er verder met elkaar rekening worden gehouden en afspraken worden gemaakt voor beheer en gebruik van het gebouw. Waaronder gebruik van gemeenschappelijke – en privé gedeelten. Goed is het om de rechten en plichten binnen een VvE zoveel als mogelijk te bewaken en te waarborgen.

Toch kunnen er dan geschillen ontstaan. Niet iedereen heeft dezelfde mening, niet iedereen heeft dezelfde invulling van wat wel en wat niet mag.

Geschillen kunnen hierbij ontstaan over onder meer:

de uitleg van het splitsingsreglement;
nakoming van betalingsverplichtingen door eigenaars;
een eigenaar is het niet eens met een vergaderbesluit;
een eigenaar weigert medewerking aan de uitvoering van een vergaderbesluit;
een eigenaar verbouwt zonder de noodzakelijke toestemming van de vergadering van eigenaars;
een eigenaar wil wijziging van de akte van splitsing.

Procedures voor de VvE en haar leden

De meest voorkomende procedures zijn dan:

verklaring voor recht dat een besluit nietig is
Verzoek tot vernietiging van besluiten
Vervangende machtiging
Vordering tot in stand houding van het gebouw
Wijziging van de akte van splitsing
Nakoming overeenkomsten/splitsingsakte
Incasso van VvE bijdragen

Let bij het voeren van die procedures op of een machtiging van de vergadering van eigenaars noodzakelijk is om als procespartij te kunnen op te treden. Beoordeel de rol van de redelijkheid en billijkheid. Zorg immer dat de notulen een goede zakelijke weergave zijn van hetgeen is besproken.

Machtiging om te procederen

Bij het procederen dient u zich ervan bewust te zijn dat de Vereniging van Eigenaars (VvE) veelal niet zonder besluit van de vergadering van eigenaars een procedure aanhangig mag maken (lees mag starten). In dat geval zal de vergadering van eigenaars het bestuur moeten machtigen om een procedure te beginnen. Voor het voeren van verweer of treffen van spoedvoorzieningen is dat meestal niet nodig. Check hiervoor uw splitsingsreglement. Zo staat in het MR_2006 geregeld dat het bestuur geen machtiging behoeft om in een geding verweer te voeren, voor het nemen van conservatoire maatregelen en voor het voeren van incassoprocedures.

Redelijkheid en billijkheid

Binnen het appartementsrecht wordt veelal ook grond van de de redelijkheid en billijkheid getoetst.

Eigenaren moeten zich redelijk en billijk tegenover elkaar gedragen, net als binnen iedere andere gemeenschap. De redelijkheid en billijkheid speelt niet in elke procedure dezelfde rol.

Zo wordt het bij de ene procedure vol getoetst en bij de andere marginaal; zo wordt:

bij vervangende machtigingen mede getoetst op redelijkheid en billijkheid;
bij vernietiging van besluiten bij grote VvE’s rekening gehouden met het democratisch karakter. Een minderheid kan geconfronteerd worden met een door de meerderheid genomen besluit. Dit is veelal onvoldoende reden om tot vernietiging over te gaan, aanvullende feiten en omstandigheden spelen hierbij een grote rol.
alleen in zeer uitzonderlijke gevallen een wettelijke regeling terzijde gesteld als – op grond van feiten en omstandigheden – geconcludeerd wordt dat deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Procedures in relatie tot notulen van de vergadering van eigenaars

De meeste procedures hangen direct of indirect samen met de besluiten van de vergadering van eigenaars. Zorg voor een juiste verslaglegging van de beraadslaging en het besluit. Dit zijn de notulen van die vergadering.

Tips in relatie tot notulen van de vergadering van eigenaars

Tip 1    Notulen zijn een zakelijke weergave van het verloop van de vergadering van eigenaars. De ondertekening van de notulen is slechts een vaststelling van de juistheid van die zakelijke weergave. Besluiten zelf worden genomen tijdens de vergadering van eigenaars.

Tip 2    Om minimale risico’s in procedures te lopen adviseren wij de VvE hoor- en wederhoor ter vergadering te waarborgen en ervoor te zorgen dat u uw besluiten tijdens de vergadering goed onderbouwd. Zorg er vervolgens voor dat uw notulen goed gedocumenteerd en uitgebreid zijn. In veel van de procedures weegt de afweging van belangen ter vergadering zwaar bij de beoordeling van het geschil.

Tip 3    Weloverwogen besluiten met een getrouwe weergave daarvan in notulen zal de beoordeling door de rechtbank dan wel de kantonrechter ten goede komen.

Juridisch advies of procederen binnen de VvE

Procedures kunnen veelal met een advies van RST advocaten worden voorkomen. Mocht het toch tot een procedure komen dan kan bijstand van een in appartementsrecht gespecialiseerde advocaat het verschil maken en het best mogelijke resultaat worden bereikt. Neem hierover contact met ons op.

.