De financiën binnen VvE

Welke aspecten zijn voor goed beheer van de financiën van de VvE van belang?

Goed beheer van de financiën van de VvE is van groot belang voor de gezamenlijke eigenaren. Laat u bij onduidelijkheden door een advocaat adviseren over onder andere de omvang van de bijdragen aan de VvE, de af te sluiten verzekeringen, omvang van het reservefonds en/of de mogelijkheden tot aangaan van een geldlening.

Beheer gezamenlijk eigendom

De VvE met als hoogste orgaan de vergadering van eigenaars van de VvE is verantwoordelijk voor het beheer van het gesplitste gebouw. De VvE (lees het bestuur van de VvE) voert die besluiten uit. Ook moet er voor toekomstig onderhoud worden gespaard. Met dit alles gaan vaak grote sommen geld gemoeid. Van belang is dan ook dat de VvE haar financiën goed op orde heeft.

Onze advocaten adviseren u graag over de diverse aspecten van die financiën, met onder meer adviezen over:

• • Gezamenlijke schulden en kosten
  • Verzekeringen
  • Reservefonds
  • Geldlening
  • Achterstallige betalingen VvE leden

Voorkom onaangename financiële verrassingen; voorkom vernietigbare besluiten of nietige besluiten en win tijdig advies bij RST advocaten met in appartementsrecht gespecialiseerde advocaten.

Gezamenlijke schulden en kosten

De inkomsten van de VvE bestaan uit bijdragen van de leden aan de VvE. Dit zijn bijdragen in de gemeenschappelijke schulden en kosten.
In de splitsingsakte worden die gemeenschappelijke schulden en kosten vastgesteld en wordt vastgesteld in welke verhouding door de gezamenlijke eigenaars daarin moet worden bijgedragen. Dit wordt ook wel het breukdeel genoemd. Onze advocaten adviseren u graag over de omvang van die schulden en kosten waarin de gezamenlijke eigenaars moeten bijdragen.
Ook een nieuwe eigenaar kan hiervoor aansprakelijk zijn als gevolg van de overdracht van het appartementsrecht.

Tip! Wat gezamenlijke schulden en kosten zijn blijkt uit de splitsingsakte. Bij onduidelijkheid komt het aan op de uitleg van die akte.

Verzekeringen

De VvE beheert het gebouw en behartigt de belangen van de gezamenlijke eigenaars. Eén van die belangen is er voor zorg te dragen dat schade aan de opstal is gedekt door een verzekering. Eigenaars kunnen aansprakelijk zijn voor de gevolgen van gebreken aan de opstal. De omvang van de schade kan daarbij behoorlijk oplopen. Het bestuur is veelal de aangewezen partij om de verzekering voor de gezamenlijke eigenaars af te sluiten. Deze polis ten behoeve van de gezamenlijke eigenaars voor het gehele gebouw moet de zogenaamde appartementenclausule bevatten, zodat de verzekeraar ook uitkeert als één van de eigenaars het verwijt van ontstaan van de schade kan worden gemaakt. Wel kan dan de verzekeraar de schade bij die persoon verhalen.
Ook andere verzekeringen kunnen op grond van het splitsingsreglement dan wel bij vergaderbesluit worden afgesloten.
Een premiestijging als gevolg van een handelen door een van de eigenaren komt veelal voor rekening van die eigenaar.

Reservefonds

Voor goed beheer van het gebouw is het noodzakelijk om in een actueel meerjarenonderhoudsplan (MJOP), vast te leggen welk onderhoud in welk jaar naar verwachting moet worden uitgevoerd met begroting van de daarmee gepaard gaande kosten.
Hiervoor moet dan worden gespaard (lees: gereserveerd) in een reservefonds. De bijdragen voor dat reservefonds maken deel uit van de begroting en periodieke voorschotbijdragen.
Wordt er geen meerjarenonderhoudsplan opgesteld dat minimaal voldoet aan de eisen van de wet en splitsingsakte, dan moet het reservefonds minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw zijn. Vanzelfsprekend kunnen eigenaren hier nakoming van vorderen.
Bij de overdracht van het appartementsrecht blijkt uit een verklaring van de notaris de omvang van het reservefonds.

Geldlening

Als de VvE een belangrijke uitgave wil doen, denk aan plaatsen van zonnepanelen, waarvoor niet is gereserveerd en leden de eenmalige bijdrage niet zelf kunnen of willen financieren, dan kan de VvE sinds 1 januari 2018 een geldlening ten behoeve van haar leden met een geldverstrekker aangaan. Dit kan ook als er een verbod is tot aangaan van overeenkomsten met een looptijd van langer dan een jaar. Dit kan alleen niet als het aangaan van de geldlening expliciet is uitgesloten in de akte van splitsing.
Voor de geldlening is er zowel intern als extern sprake van een aansprakelijkheid van de leden. Wel geldt per lid van de VvE een maximaal bedrag, te weten niet hoger dan het breukdeel zoals blijkt uit de splitsingsakte.
De opvolgend eigenaar kan aansprakelijk worden voor een gedeelte van de schuld bij de overdracht van het appartementsrecht.
Lees over de (on)mogelijkheden van opt-out het artikel op VvErecht.nl

Achterstallige betalingen VvE leden

Voor een goed functionerende VvE is het van belang dat alle leden hun betalingsverplichtingen tijdig nakomen. Er zijn immers de nodige uitgaven te doen voor onder meer onderhoud, die daarvan moeten worden betaald. Bovendien wordt de schuld van een achterstallig betaler na een bepaalde tijd omgeslagen over de andere appartementseigenaren (met recht van verhaal van de vordering op een nalatig betaler). Mocht een lid tijdige betaling van bijdragen nalaten dan moet de VvE maatregelen nemen ter incasso van de bijdragen. Verrekening/opschorting van bijdragen aan de VvE is in beginsel niet mogelijk.

Juridisch advies of procederen over de financiën van de VvE

Met de specialistische juridische kennis van onze advocaten kunt u voorkomen dat u voor onaangename financiële verrassingen komt te staan. Win ook tijdig advies (contact) in over de rechtsgevolgen van voorgenomen besluiten. Ons advocatenkantoor te Breda heeft jarenlange ervaring en kan haar kennis voor u inzetten om het maken van nietige besluiten dan wel vernietigbare besluiten te voorkomen.